房屋租赁期满未续签，原租赁合同是否有效？

案情回顾

2021年1月1日，出租方柳某与承租方贺某签订《房屋租赁合同》，约定：柳某将其所有的某房屋出租给贺某，租赁期自2021年1月1日至2021年12月31日，月租金1500元，房屋租金按季度支付，提前15天预付下次房租。如贺某拖欠房租1个月以上的，应向柳某支付相当于年租金20％的违约金，且柳某有权终止合同。合同签订后，柳某将案涉房屋交付贺某使用,贺某依约支付租金。合同到期后，贺某继续占有使用案涉房屋，但双方未续签租赁合同，直至2023年3月31日贺某搬离案涉房屋。

租赁期间，贺某已支付2021年1月1日至2022年3月31日期间的房租，此后至2023年3月31日期间的房租18000元贺某一直欠付。柳某多次联系贺某索要租金均未果，故诉至槐荫区法院，请求判令贺某支付租金18000元及违约金3600元。

贺某辩称，2022年3月31日之后，因疫情双方曾对租金协商减少，故不能按之前的合同约定支付租金和违约金。

争议焦点

本案的争议焦点是：租赁期满后未续签合同，原租赁合同是否有效？

法院审理认为

槐荫法院经审理认为，根据《民法典》第七百三十四条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，柳某与贺某于2021年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，双方虽未续签书面的租赁合同，但贺某实际继续占有使用案涉房屋，柳某继续收取房租，未提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。从柳某提交的证据看，贺某已按1500元/月房租标准，支付了2021年1月1日至2022年3月31日期间的房租，其尚欠2022年4月1日至2023年3月31日期间的房租。贺某主张双方曾对此期间的租金协商减少，但并未提供证据予以证明，故根据前述法律规定，贺某仍应按原租赁合同约定的租金履行支付义务。柳某要求贺某支付尚欠的房租18000元的诉讼请求，法院予以支持。

关于柳某要求贺某支付违约金3600元的诉讼请求。按照《房屋租赁合同》的约定，拖欠房租1个月以上的，贺某应支付相当于年租金20％的违约金。根据审理查明的情况，贺某存在拖欠12个月房租的违约行为，其应向柳某支付违约金。故柳某要求贺某按合同约定的标准支付违约金3600元，合法有据，法院予以支持。

最终槐荫法院依法判决支持了柳某的诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。

法官说法

租赁合同关系是生活中较为常见的法律关系，租赁合同到期后，双方为了省事或因双方之间的关系较为熟识，有时会出现默认继续履行合同，但未续签合同的情形。根据法律规定，此种情况下，只要承租人继续占有使用租赁物，出租人没有提出异议的，具体表现为双方未协商变更合同内容，则原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但基于诚实信用，解约方应当在合理期限之前提前告知对方当事人。如果未提前告知解除合同，则可能需要承担相应赔偿责任。

为避免类似纠纷，租赁双方应签订内容明确的书面租赁合同，合同到期后，承租人继续承租的，应当及时与出租人签订新的书面合同，明确双方的权利义务；如果承租人不再续租的，应及时归还房屋，妥善办理交接手续。

法条链接 

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百三十四条  第一款

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。