最高法院公报案例：业主将住宅改变为经营性用房，是否合法？

案      号：（2013）鄂武汉中民终字第01019号

审理法院：湖北省武汉市中级人民法院

争议问题：业主将住宅改变为经营性用房，没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响的，是否应当承担民事责任？

法院认为：

❶住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。

本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络。

从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的行为属于将住宅改变为经营性用房。

❷业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主一致同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。

联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故应当经过有利害关系的业主一致同意。

综上，联通武汉分公司租赁郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主张一的同意，联通武汉分公司应承担相应责任，对张一关于联通武汉分公司应拆除光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的请求，应予支持。

裁判要旨：

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

据此，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。

业主将住宅改变为经营性用房，即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主一致同意，其行为的合法性仍不具备。

因此，在审理建筑物区分所有权纠纷案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应当依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条关于业主改变住宅用途的规定处理。

相关法条：❶《中华人民共和国民法典》第二百七十九条；❷《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十六条。详见附件。

相关法条

❶《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）

第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

❷《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正 法释〔2020〕17号）

第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。