租户提前解约，房东索赔违约金“过高”，法院如何认定及调整？
作者：tangtiecheng 日期：2023-06-14 17:44:24
各类经济活动中，为保障交易稳定，双方在签订合同时往往会约定违约金条款，以维护守约方利益。但部分合同存在违约金“过高”的情形，此时，法院如何认定及调整“过高”的违约金？本期以案说“典”，通过槐荫法院赵洪彬法官审理的一起租赁合同纠纷案件，共同了解相关法律问题。
2022年2月1日，甲公司与肖某签订《房屋租赁合同》一份，约定甲公司将其所有的某房屋出租给肖某，租赁期限为3年，自2022年2月10日至2025年2月9日止；租金为每月1万元，每半年支付一次；合同生效后肖某如需提前解约，应提前三个月书面通知甲公司，并支付三个月房租，否则甲公司有权另行要求肖某支付相当于三个月租金的违约金。2022年12月1日，肖某因经营不善书面通知甲公司提前解除租赁合同并搬离了涉案房屋，甲公司签收了通知。
双方因肖某提前解约赔偿事宜未协商一致，故甲公司诉至槐荫区法院，请求判令肖某向其支付2022年8月10日至2023年3月1日的房租共67326元及违约金3万元。
肖某辩称，其已于2022年12月1日搬离，故仅应支付房租自当日，同意支付违约金，但约定的违约金数额过高，甲公司1月份就将房屋租出，请求减少违约金。
本案的争议焦点是：涉案租赁合同解除时间及肖某应支付的违约金数额。
槐荫法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。甲公司与肖某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
关于涉案合同的解除时间。合同约定的终止时间为2025年2月9日，但肖某于2022年12月1日向甲公司送达了《解除租赁合同通知书》并搬离了涉案房屋，甲公司也已签收该通知书。据此法院认定涉案合同实际已于2022年12月1日解除。但肖某单方解除合同的行为违反了涉案合同约定，需要承担违约责任。
关于违约金的数额。根据《民法典》第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求予以适当减少。甲公司主张肖某向其支付三个月房租3万元及单方解除合同违约金3万元，法院认为，甲公司的该主张实际均为违约金的性质。当事人可以约定违约金的数额，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方式，但违约金数额应与因违约造成的损失相当。现肖某辩称违约金约定过高，并举证证明甲公司已于2023年1月底将涉案房屋租出，法院根据合同的履行情况、肖某的过错程度、给甲公司造成的损失及公平原则，酌情对违约金数额予以调整，由肖某向甲公司支付违约金3万元。
最终，槐荫法院依法判决肖某向甲公司支付自2022年8月10日至2022年12月1日的房租37326元及违约金3万元；驳回甲公司的其他诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
支付违约金作为合同违约方承担违约责任的重要方式，具有补偿性和惩罚性双重属性。补偿性是指违约金的主要功能为填补守约方的损失；惩罚性是指通过高于实际损失数额的违约金来对违约方的违约行为进行法律谴责。我国司法实践中，在判断约定违约金是否过高时，一般应当以对守约方造成的损失为基础，本着公平、诚信原则，综合考虑以下因素予以认定和调整：一是合同履行情况。在合同履行瑕疵较为轻微，如违约时间很短，可以适当酌减违约金。二是当事人的过错程度。债务人主观过错程度较小或债权人也有过错时，违约金就不应体现过多的惩罚色彩。三是预期利益。预期利益实现的可能性较大时，酌减违约金应更为审慎。四是当事人的主体身份。如果债务人是商事主体，其对违约风险的预控能力更强，此种情况下酌减违约金也应审慎。
本案中，违约方因个体生意经营不善不得不提前解约，通知了出租人并及时搬离房屋，主观过错较小；且出租人不到两个月便将房屋租出，造成的损失也较小。法官根据具体案情，将违约金调整为三个月房租，既弥补了守约方的损失，同时对违约方的违约行为进行了小小的惩罚，实现了法律效果和社会效果的统一。
《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款、第二款
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
